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关于《珠海经济特区物业管理条例》实施情况的执法检查报告发布时间:2020-10-09
市人大常委会:
  物业管理工作是城市建设和社会管理的基础性工作,也是关系到人民群众切身利益的重要工作,市人大常委会和各级政府对物业管理工作非常重视。《珠海经济特区物业管理条例》(下称《条例》)自2018年3月15日施行以来,为推进我市物业服务行业发展起到了重要保障作用。根据市人大常委会2020年监督工作计划,常委会开展执法检查工作。具体情况报告如下:
  一、执法检查的基本情况
  常委会成立以党组成员、副主任田忠敏同志为组长,部分常委会委员、市人大代表,城建环资工委、法工委、社会工委部分同志为组员的执法检查组。制定印发了执法检查工作方案,以具体条款为重点,坚持问题导向,点面结合,深入基层,全面了解《条例》实施的效果。
  (一)执法检查调研范围广、程度深。
  从7月份开始,常委会城建环资工委会同法工委、社会工委、市住建局等开展执法检查前期调研,了解市、区、镇各级政府及相关部门贯彻落实《条例》的总体情况和主要做法,梳理《条例》实施过程中存在的问题,征求对《条例》实施的意见和建议。调研范围广泛,多次与各级物业管理行政主管部门、物业企业代表、物业管理协会、业主委员会代表、小区居民代表等进行座谈,全面了解条例中各方主体对《条例》实施情况的意见。调研程度深入,到横琴镇,香洲狮山街道、拱北街道,斗门井岸镇、白蕉镇、白藤街道等实地了解情况,深入听取镇(街)、居委会和居民小区的意见,掌握《条例》实施第一手情况。
  (二)充分利用问卷调研了解条例实施具体情况。
  执法检查组制定《珠海经济特区物业管理条例实施情况调查问卷》,通过“珠海市人大代表参与平台”向全体市人大代表进行问卷调查,收集了关于《条例》实施、各级政府职能部门履职的相关意见和建议。在基层调研时,也向部分参会人员发放了问卷。执法检查组对问卷反馈的意见进行系统梳理和认真研判,分析代表和群众关注的重点内容。
  (三)开展条例实施情况执法检查活动。
  9月7日,田忠敏同志带领市人大常委会执法检查组对《条例》实施情况进行执法检查。检查组通过座谈方式,深入了解市政府、市物业管理主管部门、各区政府(功能区管委会)贯彻实施《条例》的做法和成效。市政府全面介绍《条例》实施情况,市住建局详细汇报,各区(管委会)参加会议并补充介绍辖区实施《条例》情况,执法检查组通报前期调研情况。通过执法检查,客观分析了存在的不足和困难,对《条例》贯彻实施提出了具体建议。
  二、贯彻实施《条例》的具体情况
  市人大常委会、各级政府和相关部门高度重视贯彻落实工作,结合物业行业发展与管理的新定位,开展了系列普法宣传活动。制定完善系列配套文件,建立健全工作机制,一定程度上理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业等多方关系。探索“红色物业”机制,加强企业信用管理,为物业管理提供方向遵循和路径指引。在今年突发“新冠”疫情的情况下,物业管理工作发挥了积极作用,加强了社区管理与服务,彰显《条例》颁布实施的积极意义,获得了较为正面的社会反响。
  (一)我市物业管理基本情况。
  截至目前,我市统计在册的物业项目约2047个(香洲区1291个,斗门区约335个,金湾区约157个,横琴新区58个,高新区141个,高栏46个,保税区19个),建筑总面积约15000万平方米。其中住宅小区1799个,68%项目由物业企业进驻管理,23%无人管理,9%由业主或者业主委员会自行管理。处于有效期的业主委员会211个,正在筹备中的有12个,物业管理委员会14个。经备案的物业企业425家(含外来企业),约占全市物业企业的85%,全市从业人员约3.5万余人。全市累计归集物业专项维修资金29亿余元,缴存体系不断完善,资金运转良好。
  (二)重视宣传培训,全方位普及《条例》内容。
  市人大常委会、各级政府和相关职能部门紧紧围绕《条例》条款内容,持续深入开展宣传培训工作。通过开展主题宣讲、基层工作人员专场考试、印制宣传资料以及主动送知识到基层,组织各镇街开展物业管理知识培训讲座等各项活动,力求全面普及《条例》的条款内容。据不完全统计,2018年至2020年上半年已组织《条例》以及《实施细则》各类培训及宣传活动60余场,参加培训人数达6000人次;通过“香洲物业”、“珠海市物业协会”微信推送政策法规信息500余条,印刷宣传海报20000余份;开展专题普法宣传活动21场。 其中,2019年11月市住建局开展了为期一个月的《条例》宣贯月活动,开展了三期以“物业条例知多少”为主题的线上有奖问答活动,总点击量达五万余次。活动还结合《南方都市报》、《珠海特区报》等传统媒体进行报道,增加曝光度;采用公交媒体宣传,覆盖我市主城区道路和旅游线路,借助元旦、春节、元宵等传统节日,覆盖市民家庭、度假游客等大流量人群。另外还重点针对物业管理工作的难点和个别小区出现的反复投诉、纠纷的具体问题,辅导、培训基层一线工作人员如何根据《条例》与《实施细则》新规定积极进行化解,做好新旧条例衔接与法律条文解释工作。宣传培训效果比较良好,从调研问卷的反馈情况来看,“基本通晓条例内容”和“了解条例重要条款”的比例高达87.8%以上。
  (三)逐步完善配套政策,建全物业管理制度体系。
  为贯彻实施《条例》规定,我市各级物业行政主管部门紧紧以《条例》规定为大纲,研究编制《条例》实施办法及配套文件。理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业等多方关系,探索“红色物业”机制,加强企业信用管理,研究制定物业小区分级管理办法,为物业管理提供方向遵循和路径指引。
  目前,我市已经建立以《条例》为统领的物业管理政策法规体系,包括1部地方性法规、1部地方政府规章、6部规范性文件,分别为政府规章《珠海经济特区物业管理条例实施细则》、规范性文件《珠海市物业管理招标投标管理办法》、《珠海市物业承接查验办法》、《珠海市物业专项维修资金管理办法》、《珠海市业主委员会委员信用信息管理办法》与《珠海市物业管理电子投票系统管理办法》以及《珠海市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法》。为全面落实《珠海经济特区物业管理条例》关于“制定物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本”的相关规定,物业管理主管部门还起草了《珠海市物业服务协议》、《珠海市物业管理招标投标工作手册》等示范文本。
  (四)落实各级政府职责,行政履职情况有一定提升。
  《条例》出台前,各级政府对物业管理工作重视程度普遍有待提高。为进一步改善居民公共事务参与意识不强、自我管理能力较弱的现状,强化行政监管责任,《条例》明确了各级政府及相关部门的的具体职责,尤其规定了镇(街)一级政府应配备专门的物业管理部门和专职的工作人员,力求完善基层物业管理职能。《条例》实施以来,逐步强化各级行政主管部门监管责任,明确规划、建设、公安等部门在各自职责范围内做好物业管理区域内的相关工作。健全物业领域协同管理新格局,进一步理顺区、镇街、社区“三级共管”责任链条,推动各单位协同作战形成合力,在物业管理领域积极开展矛盾纠纷化解、综治维稳、防风防汛、疫情防控、扫黑除恶、安全生产等社会治理工作。
  (五)强化物业企业监管,规范运营管理。
  一是按照《条例》规定做好企业备案工作,确定市、区(功能区)物业管理行政主管部门分别负责企业备案的指导、监督与具体备案工作。二是优化物业服务企业信用信息平台,加大联合激励和失信联合惩戒机制,对珠海市智慧物业管理服务平台进行优化升级,利用物业企业信用信息机制加强监管。三是根据市政府关于“双随机、一公开”监管工作的统一部署,市区物业管理行政主管部门结合年度检查计划,通过省级双随机平台抽选物业服务企业进行经营行为检查,在物业管理监管领域全面推进部门联合“双随机、一公开”监管实施方案。另外部分行政区已启动辖区物业服务项目的量化考核检查工作,实地检查与信用评分系统相结合的方式,对辖区物业管理工作实施“动态管理”。
  (六)创新服务,加强物业服务工作。
  《条例》创设性规定党组织的建设以及设立物业管理委员会制度,在两年多的实践中逐渐落地,并初显成效。我市197个社区划分为509个网格,搭建起“社区党委—网格党支部—楼栋党小组”的组织架构。目前全市共成立业主委员会党组织92个(香洲区81个,金湾区4个,斗门区7个),工作覆盖率实现100%,并成功打造五洲花城东区业主委员会党支部等8个市级“红色业委会”示范点,及凤凰南路1001小区业主委员会党支部等14个区级示范点,以点带面提升业主委员会党支部建设整体水平。另外我市红色物业服务企业约61家,物业行业从业人员党员人数不少于3000人。成立中共珠海市物业管理行业委员会,香洲区成立了中共珠海市香洲区物业管理行业委员会,共同统筹推进全市物业管理行业党建工作。现已全面启动党建基础信息普查工作,加强物业管理领域党的建设和规范管理。
  搭建汇集电子投票、物业管理招标投标、物业管理信用信息体系建设为一体的智慧物业服务平台。目前已初步完成平台功能开发和各项系统接口、端口建设,自2020年7月1日起在全市范围内试运行电子投票和招投标系统,8月1日起各物业行政主管部门依托珠海市智慧物业服务平台开展物业服务企业备案工作,并将于10月1日在全市正式启动物业管理信用体系运行板块,开创“极简模式”,对备案工作进行环节上再精简、流程上再优化、全流程“零门槛”“零费用”“零跑动”。
  三、《条例》实施过程中存在的问题和不足。
  通过全面的执法检查和深入调研,虽然《条例》实施取得一定进展,但仍存在一些问题。
  (一)各级物业管理专业力量明显不足,基层职责难以落实。
  《条例》规定了各级政府物业主管部门的具体职责,尤其是明确了区、镇(街)一级的行政职责。截止目前,区一级只有香洲区、斗门区设置了专职的物业管理部门或者行政事业单位,横琴、金湾、高新、高栏、万山等区(功能区)只是由部分住建系统人员兼管物业工作。在镇(街)一级,均没有按照条例要求配备专门的物业管理部门和专职的工作人员,大部分镇(街)是由建设办或者城管办人员兼职,并且大多数为临时聘用人员,物业管理专业能力不足,人员流动性大。
  (二)齐抓共管机制薄弱,难以形成部门合力。
  政府各部门之间涉及物业管理的责权没有完全明晰。例如小区内增设充电桩、5G基站、消防管理、交通管理、违建管理等内容,应由对应行业主管部门进行监督和管理,但目前多数区域均交由基层物业管理部门或者小区物业公司进行管理,很难实质性开展工作。各部门之间存在推诿扯皮的现象。香洲区充分利用联席会议制度解决了一些协调方面的问题,但总体来讲,全市在物业管理部门协调方面还缺乏制度层面的设计。
  (三)缺乏对业主委员会的监管手段,业委会侵权行为偶有发生。
  在成立业主委员会的小区中,不乏认真负责的业主委员会机构,但也存在部分利用业主委员会排挤原有物业企业、侵占其他业主权益的情况,容易引发小区矛盾。政府部门对业主委员会的监管缺乏强有力的手段,同时限于基层专业人员不足的原因,目前对业主委员会的监管比较薄弱。
  (四)物业服务水平距业主的要求仍有较大差距。
  业主对物业服务水平的要求逐年提升,但是由于物业企业数量多,规模大小不等、素质良莠不齐,物业收费标准不同,低价竞争情况突出,物业服务人员专业化程度不高,从业年龄偏大,服务水平距离业主要求仍有一定差距。由于服务水平有限,很难通过提高物业费方式提升服务水平,最终陷入低价低质的恶性循环。
  (五)对无人管理或者自行管理小区的指导需要细化。
  《条例》、细则及相关办法对物业管理工作规定已较为详细,建立了比较健全的系统和体系,但是对无人管理或者自行管理的小区缺乏指引。据统计,目前全市1799个住宅小区中,23%无人管理,9%由业主或者业主委员会自行管理,共占总量的32%。如何规范对该部分小区的管理,加强服务工作,是下一步亟需解决的问题。
  另外,在前期调研中还发现诸如业主委员会无法顺利办理对公银行账户、公章管理不规范、委托投票没有设置上限、备案流程有待完善等具体问题。
  四、实施《条例》的建议
  各级政府及相关部门要进一步提升对物业管理工作的重视程度。以贯彻实施粤港澳大湾区建设规划纲要为抓手,深度参与粤港澳大湾区建设和支持深圳先行示范区建设,不断推动物业管理工作高质量发展,推动我市加快建设粤港澳大湾区重要门户枢纽、珠江口线核心城市和沿海经济带高质量发展典范。自觉把物业管理工作置于新时代中国特色社会主义大局中来思考和谋划,要将物业管理工作与加强和创新基层社会治理联系起来,积极打造共建共治共享的社会治理格局,推动我市物业管理水平再上台阶。
  (一)充分发挥基层社会治理在物业管理工作的引领作用。
  进一步提升基层引领力和组织力,将物业服务管理纳入社区建设管理体系,扩大“红色业委会”建设成果,做好“红色业委会”与社区党建网格融合,强化党建引领,充分发挥基层党组织强大的领导力、组织力和号召力,确保基层社会治理的正确方向。鼓励多元主体参与,有效链接整合各种资源,进一步健全基层社会治理体制机制,努力提升成立业主委员会住宅小区的比例,确保基层社会治理真正实现共建共治共享。
  (二)进一步提升物业管理能力建设。
  严格按照《条例》要求,完善各区、镇(街)物业管理机构和专业专职人员的配备。各区设置专门的物业管理机构,各镇街按照《条例》规定配足配强稳定的物业管理人员。物业小区较多的镇(街)除了在编专职人员以外,建议通过购买服务和聘用兼职顾问的方式,充实物业管理的基层力量。加强物业管理机构对业主委员会的指导和监督。
  (三)齐抓共管,形成部门合力。
  推动多部门在物业管理领域明确责权分工,形成部门合力。厘清各相关职能部门的职权,明确发改、建设、城管、交通、消防等部门在小区内的责权分工,对消防安全、增设充电桩等近期争议较多的问题要明确对应的职能部门。建立部门协调长效工作机制,对于无法单独完成的工作,明确牵头单位和配合单位的任务分工,将职责落实到位。
  (四)提升物业行政管理和企业服务水平。
  充分行使基层行政职能,按照《条例》第六、第七条规定,指导监督辖区内物业管理活动。利用大数据支撑,加快完善智慧物业管理平台。探索物业管理行业智慧治理模式,精准服务群众、精准配置资源、精准化解风险,深化基层治理物业领域的创新实践。充分利用电子投票功能,持续开展投票系统的宣传、培训、试点工作,大力推广业主大会采用电子投票形式,提高业主参与物业管理活动比例和决策效率。完善物业服务企业准入退出、价格调整、信用管理、考核评估等工作机制,有效规范物业服务企业经营,提升物业企业的服务水平。建立健全信用信息共享平台,定期向社会公布物企业信用情况,建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,构建以信用为核心的物业服务市场监管体制,实施动态监管,提高监管效率,逐步打造和扶持优秀物业服务企业,并将优秀企业的优秀管理经验向全市进行推广和宣传。
  (五)进一步完善《细则》及相关配套文件。
  结合执法检查发现的问题,进一步细化和完善《细则》及相关配套文件。加强对无人管理和自行管理小区的业务指导,制定相应的制度政策,做好该部分小区的服务和管理工作。解决对业主委员会监管不力、业主委员会无法办理对公银行账户、业主委员会换届公章交接、镇(街)备案程序不完善等具体问题。进一步加强对《条例》细则等配套文件的宣传培训工作。
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